7月份歷來(lái)是樓市銷售的淡季，但是今年與往年略有不同。在央行兩度降息、調(diào)整公積金貸款等一系列措施的影響下，剛需買家積極入市，連續(xù)的利好促使成交量大增，市場(chǎng)供應(yīng)趨勢(shì)加速，出現(xiàn)了淡季不淡的景觀。

與此同時(shí)，7月31日，中共中央政治局召開(kāi)會(huì)議，強(qiáng)調(diào)堅(jiān)定不移地貫徹執(zhí)行房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策，堅(jiān)決抑制投機(jī)投資性需求，切實(shí)防止房?jī)r(jià)反彈，增加普通商品房特別是中小套型住房供應(yīng)，抓好保障性安居工程建設(shè)，滿足居民合理的自住性住房需求。這也是中央兩月內(nèi)第11次釋放堅(jiān)持調(diào)控信號(hào)。

全國(guó)7月樓市依舊紅火

經(jīng)過(guò)5月和6月的“大紅大紫”成交后，7月樓市依舊“紅火”，顯示今年市場(chǎng)逐步回暖。根據(jù)中原市場(chǎng)研究部統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，截至7月25日，當(dāng)月內(nèi)全國(guó)主要城市的商品房簽約再創(chuàng)新高，合計(jì)總簽約量套數(shù)達(dá)21.28萬(wàn)套，環(huán)比上月同期增長(zhǎng)了6.9%，全月成交量有望達(dá)到28萬(wàn)套，再創(chuàng)年內(nèi)成交量新高。其中北上廣深四個(gè)一線城市商品房成交量的增速最為迅猛，達(dá)二線城市增速的6倍。

中國(guó)指數(shù)研究院發(fā)布的報(bào)告也顯示，7月前三周，重點(diǎn)城市商品房成交量較6月底回落，但仍高于2008年以及2010-2011年同期水平，僅低于2009年同期。其中，10個(gè)代表城市商品房成交量為650萬(wàn)平方米。如果與2011年同比來(lái)看，7月前三周商品房成交量大幅增長(zhǎng)63%，與2010年和2008年同期比較，增幅也在90%左右，雖比2009年同期的歷史高位下降24%，但作為傳統(tǒng)淡季，成交量仍舊突出。該院指數(shù)研究專家表示，從不同城市7月的商品房周成交數(shù)據(jù)來(lái)看，一、二線城市回升力度更大，回升力度高于同期三線城市。從絕對(duì)量來(lái)看，一線城市仍是老大。

業(yè)內(nèi)專家表示，目前影響樓市回暖的主要原因是不少城市的樓市微調(diào)，以及寬松的信貸政策帶動(dòng)入市信心的增加，特別是信貸的松動(dòng)在一、二線城市表現(xiàn)得尤為明顯。

7月廣州樓價(jià)微弱上漲

“五一”之后，廣州樓市回暖的跡象愈加明顯，從成交數(shù)據(jù)上看，連續(xù)保持了7000套/月以上的成交量。而在7月，更是高達(dá)9435套，日均網(wǎng)簽套數(shù)達(dá)314.5套。

陽(yáng)光家緣數(shù)據(jù)顯示，前一個(gè)月和近一個(gè)月(6月26日-7月25日)的數(shù)據(jù)進(jìn)行對(duì)比分析，顯示廣州市近一個(gè)月一手房網(wǎng)簽套數(shù)為9435套，環(huán)比前一個(gè)月的7827套，增長(zhǎng)20.5%；網(wǎng)簽成交面積為106.6萬(wàn)平方米，和前一個(gè)月的90.9萬(wàn)平方米相比，環(huán)比增長(zhǎng)17.3%；全市網(wǎng)簽均價(jià)方面，近一個(gè)月網(wǎng)簽均價(jià)為12999元/平方米，環(huán)比前一個(gè)月的12594元/平方米，繼前一個(gè)月漲價(jià)4.1%之后，再次上漲3.2%。

7月，全市新增供應(yīng)套數(shù)為9231套，新增供應(yīng)面積為11.3萬(wàn)平方米，全市總未售套數(shù)達(dá)11.3萬(wàn)套，總供應(yīng)面積達(dá)1490萬(wàn)平方米，未售套數(shù)約為廣州市上半年成交總套數(shù)的2.85倍。

與此同時(shí)，網(wǎng)易房產(chǎn)在廣州市有網(wǎng)簽記錄的樓盤中，抽調(diào)了100個(gè)樓盤的成交均價(jià)和前一個(gè)月進(jìn)行對(duì)比。結(jié)果顯示，有41%的樓盤成交均價(jià)出現(xiàn)上升趨勢(shì)，比前一個(gè)月的32%增加了9%；僅有22%的樓盤成交均價(jià)出現(xiàn)了下降，比前一個(gè)月的26%減少了4%；37%的樓盤成交均價(jià)則基本保持不變。

調(diào)控仍處于關(guān)鍵時(shí)期

在樓市調(diào)控的微妙關(guān)口，廣州市房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會(huì)近日專門召集業(yè)內(nèi)人士開(kāi)會(huì)討論房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀，對(duì)目前的樓市形勢(shì)作出預(yù)判。從專業(yè)機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)的數(shù)據(jù)來(lái)看，隨著連續(xù)降息等“穩(wěn)增長(zhǎng)”政策出臺(tái)，購(gòu)房者的預(yù)期已受到影響，超過(guò)四成的購(gòu)房者看漲未來(lái)房?jī)r(jià)，購(gòu)房者內(nèi)心的房?jī)r(jià)焦慮正在逐漸顯現(xiàn)。

據(jù)世聯(lián)監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，廣州樓市也出現(xiàn)了降價(jià)樓盤個(gè)數(shù)和幅度逐步縮小的趨勢(shì)。廣州資深房地產(chǎn)專家韓世同認(rèn)為，2011年住宅開(kāi)工量的下滑及2012年上半年土地市場(chǎng)遇冷，未來(lái)將會(huì)求大于供的市場(chǎng)趨勢(shì)，屆時(shí)或再度形成賣方市場(chǎng)和房?jī)r(jià)上漲壓力。“未來(lái)房?jī)r(jià)上升壓力點(diǎn)為2012年三季度及2013年的二三季度，其中2013三季度價(jià)格上漲壓力將達(dá)峰值。”韓世同表示，近期房地產(chǎn)和土地市場(chǎng)出現(xiàn)的一些波動(dòng)，雖并未改變市場(chǎng)整體格局，但市場(chǎng)運(yùn)行的復(fù)雜性和不穩(wěn)定性在增加，房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控仍然處在關(guān)鍵時(shí)期。

伴隨成交量回暖，房?jī)r(jià)也水漲船高。但是，合富輝煌市場(chǎng)研究中心副總經(jīng)理、合富置業(yè)首席市場(chǎng)分析師龍斌分析，未來(lái)房?jī)r(jià)不會(huì)大幅度上漲。他表示，未來(lái)房?jī)r(jià)以平衡為主。“政策層面上的限購(gòu)限貸不會(huì)放松，這使得投資性需求得到抑制。目前開(kāi)發(fā)商庫(kù)存量仍比較高，后續(xù)供應(yīng)比較充足。再加上房企的資金雖然已經(jīng)過(guò)了最緊時(shí)期，但是現(xiàn)在資金仍然十分緊張，房企未來(lái)以回籠資金為主。而現(xiàn)在消費(fèi)者都比較理性，這一系列的原因?qū)е挛磥?lái)房?jī)r(jià)不會(huì)大幅上漲。”龍斌預(yù)測(cè)，未來(lái)廣州市郊區(qū)房?jī)r(jià)會(huì)保持穩(wěn)定，核心區(qū)某些之前開(kāi)價(jià)低且地段較好的房產(chǎn)價(jià)格略有提升。