8月23日，全省經(jīng)濟(jì)運(yùn)行電視電話會(huì)議在鄭州舉行，省委常委、副省長(zhǎng)李克介紹，今年1~7月，我省商品住宅銷售面積和銷售額分別下降了9.8和4.6個(gè)百分點(diǎn)，為防止房地產(chǎn)銷售持續(xù)回落，我省將在貸款、契稅征收等方面采取一系列新政策，讓購(gòu)房者得到更多實(shí)惠。

    消息傳出，立即引起了河南地產(chǎn)界的高度關(guān)注。此前“收成”普遍欠佳的開發(fā)商們，早已經(jīng)“摩拳擦掌”，準(zhǔn)備在“金九銀十”這一傳統(tǒng)旺季“放手一搏”。心急如焚的開發(fā)商，持幣觀望的購(gòu)房者，曠日持久的博弈，讓今年的樓市疲態(tài)盡顯。河南房產(chǎn)新政，能否“贏”來(lái)樓市回暖？“金九銀十”是否會(huì)如約而至？

    【新政“救市”】

    多措并舉“刺激”購(gòu)房

    8月23日，省政府召開全省經(jīng)濟(jì)運(yùn)行電視電話會(huì)議，為防止房地產(chǎn)銷售持續(xù)回落，省政府決定采取一系列新政策，讓購(gòu)房者得到更多實(shí)惠。

    在住房公積金貸款購(gòu)房方面，我省要求，購(gòu)買首套自住商品房并申請(qǐng)住房公積金貸款的，首付房款由目前的30%調(diào)減為20%，最高貸款額度根據(jù)各市房?jī)r(jià)的情況適當(dāng)提高，貸款期限可延長(zhǎng)至20年到30年；住房公積金繳存職工在全省范圍內(nèi)，可異地申請(qǐng)辦理住房公積金貸款購(gòu)買住房，比如購(gòu)房人在洛陽(yáng)上班有公積金，可在鄭州使用公積金貸款購(gòu)房。

    省政府還要求，從今年9月1日起到明年8月31日，各商業(yè)銀行對(duì)商品房購(gòu)買者實(shí)行房貸最優(yōu)惠利率；凡購(gòu)買經(jīng)濟(jì)適用房的，免除房地產(chǎn)交易稅；購(gòu)買普通商品房的，可按一定比例減免房地產(chǎn)交易契稅。在整體房屋供應(yīng)上，要求有關(guān)部門執(zhí)行好土地、財(cái)政、稅收、信貸等政策，增加經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房的供給。

    配套政策正在制定中

    據(jù)報(bào)道，河南的房產(chǎn)新政將于9月1日起實(shí)施。不過(guò)，記者這幾天在鄭州市住房公積金辦事大廳、契稅征收大廳、各商業(yè)銀行走訪后發(fā)現(xiàn)，雖然前去打聽(tīng)的市民不少，但新政策并未開始實(shí)施。這些單位的工作人員都告訴記者，他們還沒(méi)有接到上級(jí)部門的正式通知，僅僅是在媒體上看到了相關(guān)報(bào)道，暫時(shí)沒(méi)有執(zhí)行的計(jì)劃。

    不過(guò)，政府新政“救市”的消息絕對(duì)不是空穴來(lái)風(fēng)。省建設(shè)廳有關(guān)負(fù)責(zé)人稱，公積金貸款購(gòu)房?jī)?yōu)惠的相關(guān)政策，目前正在加緊起草中，近日將提交省政府審批、實(shí)施。與此同時(shí)，省財(cái)政廳等單位也在各自主管的業(yè)務(wù)范圍內(nèi)起草相關(guān)政策。

    【市場(chǎng)情況】

    量跌、價(jià)漲的“鄭州現(xiàn)象”

    據(jù)河南省統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)顯示，今年前7個(gè)月，全省商品住宅的銷售持續(xù)低迷。其中，全省商品住宅銷售面積1272.17萬(wàn)平方米，同比下降9.8%。商品住宅銷售額為275.18億元，同比下降4.6%。

    而作為省會(huì)，鄭州的房地產(chǎn)形勢(shì)更為嚴(yán)峻。從鄭州市房管局公布的統(tǒng)計(jì)數(shù)字來(lái)看，今年上半年，鄭州市商品住宅累計(jì)銷售256.11萬(wàn)平方米，同比下降33.8%，下降幅度高于全國(guó)平均水平。與成交量下跌形成鮮明對(duì)比的是，房屋銷售價(jià)格保持持續(xù)上漲態(tài)勢(shì)，增長(zhǎng)幅度超過(guò)了去年同期水平。1~6月，鄭州商品住宅銷售均價(jià)3962元/平方米，同比增長(zhǎng)19.75%，漲幅較去年同期高出2.16個(gè)百分點(diǎn)。

    縱觀鄭州樓市今年的發(fā)展?fàn)顩r，可以概括為“量跌價(jià)漲”：一方面是銷量的持續(xù)下滑，另一方面則表現(xiàn)出銷售價(jià)格的過(guò)度上揚(yáng)，這種表現(xiàn)在全國(guó)的二、三線城市中，具有較強(qiáng)的代表性。

    另外，今年8月初，鄭州市統(tǒng)計(jì)局公布了鄭州50家重點(diǎn)房地產(chǎn)企業(yè)今年上半年經(jīng)營(yíng)情況調(diào)查結(jié)果：50家企業(yè)中，上半年資金來(lái)源充裕的企業(yè)比重僅為6%，而資金來(lái)源緊張的企業(yè)為24%。這些企業(yè)中，有75%是因?yàn)殇N售資金回籠較慢，可見(jiàn)銷售速度的下降，已嚴(yán)重制約著鄭州房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展。

    【各方反應(yīng)】

    市民：購(gòu)房熱情依然不高

    8月26日，鄭州某網(wǎng)站推出了一項(xiàng)關(guān)于鄭州樓市“金九銀十”的置業(yè)調(diào)查，調(diào)查結(jié)果顯示：有67.5%的受訪者認(rèn)為，今年的“金九銀十”不會(huì)來(lái)。

    持幣待購(gòu)的市場(chǎng)觀望情緒也沒(méi)有得到明顯緩解，79.49%的受訪者表示不會(huì)在近兩個(gè)月內(nèi)買房，僅有10.26%的受訪者認(rèn)為鄭州樓市在兩個(gè)月內(nèi)走出觀望期，認(rèn)為半年內(nèi)走出觀望期的占35.9%，而表示不確定的占到了53.85%。同時(shí)，還有66.67%的受訪者認(rèn)為未來(lái)幾個(gè)月里鄭州的房?jī)r(jià)會(huì)下跌，消費(fèi)者看跌樓市的心理與上半年相比是有過(guò)之而無(wú)不及�！氨鶅鋈�尺，非一日之寒”，從以上數(shù)據(jù)可以看出，樓市連續(xù)幾個(gè)月的“傷風(fēng)感冒”，已經(jīng)大大改變了市場(chǎng)心理預(yù)期，當(dāng)前樓市濃厚的觀望氣氛，不會(huì)在朝夕間得到明顯緩解。

    開發(fā)商：全力備戰(zhàn)年度“戰(zhàn)役”

    今年到目前為止，對(duì)開發(fā)商來(lái)說(shuō)普遍“收成”欠佳。鄭州市房管局的統(tǒng)計(jì)數(shù)字顯示，截至今年7月底，鄭州市商品住房累計(jì)可售面積已達(dá)486.68萬(wàn)平方米，同比增加62.22%，銷售壓力進(jìn)一步加大。

    前半年“冰冷”的樓市進(jìn)入7月份后，又被喧鬧的奧運(yùn)賽場(chǎng)所淹沒(méi)。奧運(yùn)圣火熄滅后，終于迎來(lái)了樓市的傳統(tǒng)旺季——“金九銀十”。

    無(wú)論是中小型開發(fā)商，還是大型開發(fā)商，都對(duì)今年的“金九銀十”寄予厚望：中小型開發(fā)商希望能加快銷售速度，緩解資金緊張的壓力；大型開發(fā)商則希望抓住今年的最后機(jī)遇，為全年業(yè)績(jī)做全力沖刺，在年底能拿張不太讓人失望的“成績(jī)單”。

    據(jù)記者了解，開發(fā)商們?cè)缫呀?jīng)“摩拳擦掌”，準(zhǔn)備在“金九銀十”這一傳統(tǒng)旺季“放手一搏”。在鄭州，計(jì)劃在近期開盤的有中原新城、通利紫荊尚都、天倫·星鉆等七八個(gè)項(xiàng)目，是平時(shí)市場(chǎng)放量的一倍以上，而一些正在銷售的老樓盤，則有的在計(jì)劃推出后續(xù)項(xiàng)目，有的準(zhǔn)備增加優(yōu)惠活動(dòng)，加大促銷力度。

   【專家觀點(diǎn)】

    趙進(jìn)京：治標(biāo)不會(huì)治本

    今年7月初，針對(duì)河南省房地產(chǎn)市場(chǎng)的狀況，河南房地產(chǎn)業(yè)商會(huì)副會(huì)長(zhǎng)兼秘書長(zhǎng)趙進(jìn)京接受今報(bào)采訪時(shí)，率先提出了“政府救市論”，在業(yè)界引起了強(qiáng)烈反響。盡管一度陷入媒體和網(wǎng)絡(luò)的“口誅筆伐”中，但趙進(jìn)京表示，房地產(chǎn)業(yè)的萎縮，將給地方經(jīng)濟(jì)帶來(lái)難以估量的影響，“政府救市論”就是希望能引起各方重視，尋找解決問(wèn)題的方法。

    不過(guò)，對(duì)于河南的房產(chǎn)新政，趙進(jìn)京認(rèn)為“治標(biāo)不會(huì)治本”，短期內(nèi)會(huì)緩解一下低迷的市場(chǎng)氣氛，促進(jìn)房產(chǎn)銷售，但不可能從根本上解決高房?jī)r(jià)和低購(gòu)買力的矛盾。

    “房地產(chǎn)業(yè)的問(wèn)題是體制問(wèn)題，根本原因在于市場(chǎng)供給結(jié)構(gòu)不合理�！壁w進(jìn)京認(rèn)為，理想的供給結(jié)構(gòu)應(yīng)該是：經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房等保障性住房占30%，高檔商品住房占30%，中檔住房即限價(jià)商品房占40%。從居民收入情況看，中等收入人群在社會(huì)中所占比例最大，他們是房地產(chǎn)消費(fèi)的主力軍�，F(xiàn)在政府沒(méi)有政策引導(dǎo)，開發(fā)商當(dāng)然會(huì)選擇高利潤(rùn)的高檔商品住房，直接的后果是多數(shù)人買不起房。

    趙進(jìn)京表示，解決目前房地產(chǎn)業(yè)的困局，有“長(zhǎng)策”和“短策”。“長(zhǎng)策”是改變住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)，讓各階層人群都“住有所居”，通過(guò)政策引導(dǎo)，讓一部分開發(fā)商建設(shè)適當(dāng)規(guī)模、低利潤(rùn)半市場(chǎng)化的中檔住房，解決中等收入群體購(gòu)房問(wèn)題；政府加大經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房等保障性住房供應(yīng)量；放開高檔住房市場(chǎng)，完全市場(chǎng)化運(yùn)作。

    “短策”則雙管齊下，一方面降低購(gòu)房成本，讓購(gòu)房者得到更多實(shí)惠；另一方面降低開發(fā)商的開發(fā)成本，讓利購(gòu)房者。目前，高層商品住房開發(fā)中，僅稅收成本就有500元/平方米，如果政府能減免一部分要求讓利購(gòu)房者，肯定會(huì)刺激市場(chǎng)，降低房?jī)r(jià)。

    劉社：政府救市為時(shí)尚早

    “高房?jī)r(jià)本身并不合理，在目前房?jī)r(jià)還沒(méi)有‘軟著陸’降到合理程度之前，政府沒(méi)有救市的必要�！焙幽县�(cái)經(jīng)學(xué)院劉社教授認(rèn)為，政府的職責(zé)是“提供公共物品，制定游戲規(guī)則”。簡(jiǎn)言之，政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)，最大的職責(zé)是保障建設(shè)足量的廉租房、經(jīng)濟(jì)適用房和限價(jià)商品房。到房?jī)r(jià)降到合理程度，市場(chǎng)仍然僵持，這時(shí)政府才應(yīng)該出手。

    劉社認(rèn)為，鑒于目前房地產(chǎn)業(yè)在地方政府收入中所占的比重，政府救市的心情可以理解。但是應(yīng)該看到，目前房地產(chǎn)市場(chǎng)的僵局，屬于市場(chǎng)在自發(fā)調(diào)節(jié)。前幾年，房?jī)r(jià)低、利率低，通過(guò)提前購(gòu)房消費(fèi)，銀行放大了市場(chǎng)的有效需求，很多購(gòu)房者提前買了房。

    這幾年，地價(jià)高了，炒房人多了，建房成本高了……多種原因助推了房?jī)r(jià)上漲。與此同時(shí)，人們的收入漲幅卻遠(yuǎn)低于房?jī)r(jià)上漲速度。在大部分購(gòu)房者認(rèn)為房?jī)r(jià)太高的時(shí)候，房地產(chǎn)市場(chǎng)的問(wèn)題顯而易見(jiàn)。

    劉社表示，應(yīng)該注意到，對(duì)于近期福州、長(zhǎng)沙、北京、武漢、沈陽(yáng)、廈門等城市相繼出臺(tái)的“救市”、“暖市”政策，中央政府并沒(méi)有正面回應(yīng)。如何把握好“救市”、“暖市”的度，避免與中央調(diào)控房地產(chǎn)的政策沖突，對(duì)地方政府是個(gè)考驗(yàn)。同時(shí)，銀行等金融機(jī)構(gòu)是否會(huì)參與政府“救市”，也是一個(gè)未知的問(wèn)號(hào)。

    上官同君：開發(fā)商應(yīng)放棄幻想

    “開發(fā)商應(yīng)該放棄幻想，房地產(chǎn)調(diào)控只是剛剛開始，坐等救市是無(wú)濟(jì)于事的幻想�！焙幽贤跖破髣澯邢薰�司董事長(zhǎng)上官同君認(rèn)為，縱觀國(guó)內(nèi)及鄭州房地產(chǎn)市場(chǎng)半年多的發(fā)展走勢(shì)，樓市運(yùn)行軌跡已漸漸清晰。

    “病來(lái)如山倒，病去如抽絲”。樓市半年多的僵持局面，不會(huì)因救市政策或銷售旺季，而一下子變得“生龍活虎”。對(duì)開發(fā)商來(lái)說(shuō)，暴利時(shí)代已經(jīng)結(jié)束，房?jī)r(jià)理性回歸已是大勢(shì)所趨。今后，隨著消費(fèi)市場(chǎng)趨于理性，樓市的僵持局面會(huì)逐漸緩解，但房地產(chǎn)市場(chǎng)將無(wú)可避免地逐漸由“賣方市場(chǎng)”向“買方市場(chǎng)”過(guò)渡，房地產(chǎn)企業(yè)的洗牌和整合是大勢(shì)所趨。

    上官同君說(shuō)，一項(xiàng)最新調(diào)查顯示，有近百名國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)學(xué)家認(rèn)為，目前房?jī)r(jià)依舊處于高位，調(diào)控部門應(yīng)繼續(xù)堅(jiān)持政策的連續(xù)性。只有1%的經(jīng)濟(jì)學(xué)家認(rèn)為房?jī)r(jià)“較低”。而從中央政府最近釋放的經(jīng)濟(jì)信號(hào)看，政府目前還沒(méi)有任何救市的打算。地方政府即或有，也不可能大張旗鼓。

    上官同君建議，要想打破樓市目前的僵局，可以從兩方面著手，一方面對(duì)居民購(gòu)買首套住房給予一定的購(gòu)房?jī)?yōu)惠，另一方面在二手樓市做文章，通過(guò)稅費(fèi)減免刺激二手房交易，進(jìn)而帶動(dòng)一手樓市的發(fā)展。