同一地段，寫字樓優(yōu)惠促銷力度空前，可是價(jià)格卻賣不過住宅價(jià)。即便如此，8月份的鄭房指數(shù)顯示，住宅成交量比7月仍然上升，寫字樓成交量卻有所下滑。而來自北京、上海等一線城市的數(shù)據(jù)顯示，寫字樓的空置率逐漸高企，租金也呈下滑趨勢(shì)。這些跡象是否表明，伴隨著秋天的到來，寫字樓市場(chǎng)也將顯露寒意？鄭州寫字樓市場(chǎng)到底是價(jià)值被低估，還是已經(jīng)相對(duì)過剩？

　　【現(xiàn)象解讀】

　　寫字樓賣不過住宅價(jià)，空置率高企

　　幾天前，位于隴海路上的一棟寫字樓在鄭州各大媒體打出了促銷廣告，“3900元起價(jià)”的字眼分外顯眼�！皩懽謽遣刨u這個(gè)價(jià)格？比附近的住宅還要低？”市民張先生說，他看到這個(gè)廣告的第一反應(yīng)是有點(diǎn)不敢相信自己的眼睛。

　　事實(shí)的確如此，這棟寫字樓位于市內(nèi)兩條交通主干道的交會(huì)處，附近的住宅小區(qū)，價(jià)格也賣到了5000元左右。而距其不遠(yuǎn)、位置還不如此處的一棟住宅小區(qū)，

房?jī)r(jià)甚至直逼6000元。

　　無獨(dú)有偶，寫字樓打出超低價(jià)格廣告的也不止上述這一家。一個(gè)月前，東風(fēng)路上某棟寫字樓打出了“均價(jià)3600元”的廣告。而早在去年，紫荊山路上的裕鴻國際 (論壇 相冊(cè) 戶型 樣板間 地圖搜索)開盤，其中一棟寫字樓的起價(jià)定在了4880元。當(dāng)時(shí)，這一價(jià)格遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于周邊的住宅價(jià)格。

　　現(xiàn)在，讓我們回過頭來看一下鄭州市房管局公布的8月份鄭房指數(shù)。數(shù)據(jù)顯示，8月份全市商品房賣出11217套，其中商品住宅銷售10409套，比7月份多出184套；而非住宅銷售只有808套，其中寫字樓287套，這一數(shù)字比7月份下降了38.04%。

　　金水區(qū)的樓宇經(jīng)濟(jì)一直領(lǐng)跑鄭州市，河南省社科院的一項(xiàng)調(diào)查顯示，目前金水區(qū)共有商務(wù)樓宇224棟，在建、待建商務(wù)樓盤46個(gè)，但商務(wù)樓宇入駐率為82.8%。即便是情況較好的豐產(chǎn)路辦事處轄區(qū)，已建成的商務(wù)樓宇中，還有13%的面積閑置。

　　有業(yè)內(nèi)人士分析說，全市所有商務(wù)樓的實(shí)際閑置率可能會(huì)更高，老的寫字樓入駐率為80%~90%，新寫字樓大多在40%~50%，有的甚至不足30%。

　　再來對(duì)比一下全國一線城市的數(shù)據(jù)，可以看出，多個(gè)城市的寫字樓空置率逐漸高企，租金也呈下滑趨勢(shì)。北京寫字樓空置率一直處在高位運(yùn)行，CBD地區(qū)甚至達(dá)到35%，租金下挫嚴(yán)重；上海的寫字樓市場(chǎng)仍然持續(xù)低迷，難阻跌勢(shì)；廣州、深圳的寫字樓空置率均接近1/4，租金也呈下滑趨勢(shì)。

　　秋天來了，莫非鄭州的寫字樓市場(chǎng)也開始步一線城市后塵，秋意漸寒？

　　【市場(chǎng)分析】

　　“只租不售”或?qū)⒊蔀閷懽謽前l(fā)展趨勢(shì)

　　傳統(tǒng)模式下，開發(fā)商開發(fā)完成后為了盡快保證資金回籠，一般都會(huì)出售70%～90%的寫字樓，有些甚至出現(xiàn)全部出售的情況�！耙允蹫橹鲙缀醭蔀樾袠I(yè)的通病�！币晃婚L(zhǎng)期從事房地產(chǎn)研究的業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，開發(fā)商這樣做回收資金的速度快、工期快，便于滾動(dòng)開發(fā)，短期收效較高，但是也有很大的弊病。

　　該業(yè)內(nèi)人士分析，以售為主的寫字樓，開發(fā)商為追求利潤(rùn)率，可能會(huì)犧牲部分公共空間；在客戶的選擇上，缺乏針對(duì)性；在后期的管理、服務(wù)上，會(huì)存在諸多不確定性。而以租為主的寫字樓，開發(fā)商則比較注重公共空間的設(shè)計(jì)和各種商務(wù)配套，在客戶的選擇上更加謹(jǐn)慎，也更有針對(duì)性，保證了樓盤的總體檔次，在物業(yè)服務(wù)上，也將更加盡心。

　　這位人士認(rèn)為，隨著寫字樓市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的不斷加劇，“只租不售”或?qū)⒊蔀槲磥韺懽謽鞘袌?chǎng)的發(fā)展趨勢(shì)。

　　與傳統(tǒng)寫字樓經(jīng)營方式相比，只租不售意味著開發(fā)商自己承擔(dān)起了經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)。為了保證出租率，開發(fā)商在質(zhì)量上必須傾盡全力，才能吸引商戶入駐，保證利潤(rùn)。寫字樓出售面臨的最大問題是統(tǒng)一管理和整體形象問題，好的寫字樓需要高水平的統(tǒng)一管理、統(tǒng)一經(jīng)營，這樣才能更長(zhǎng)久保持較高的物業(yè)品質(zhì)。如果分別打散出售，各業(yè)主之間的檔次參差不齊，寫字樓品質(zhì)可能無法控制。

　　據(jù)了解，目前鄭州開發(fā)商大都采用分層的方法來解決這樣的問題，做法是將樓層較低的分散賣給小業(yè)主，樓層高的整層出售。

　　這樣造成的結(jié)果是，由于開發(fā)商不擁有房產(chǎn)權(quán)，如果高層的業(yè)主拆分面積出租，也是很難控制的。分拆銷售的寫字樓，業(yè)主只謀求個(gè)人利益最大化，忽略商業(yè)項(xiàng)目整體定位的統(tǒng)一性，開發(fā)商也無權(quán)進(jìn)行統(tǒng)一經(jīng)營、統(tǒng)一管理，容易引發(fā)開發(fā)商、物業(yè)管理企業(yè)、業(yè)主、租戶之間的各類沖突。“如果只租不售，則可有效避免上述問題。”該業(yè)內(nèi)人士說。首先，只租不售的模式保持了寫字樓產(chǎn)權(quán)的統(tǒng)一，有利于日后寫字樓的統(tǒng)一經(jīng)營、管理與維護(hù)，更能使物業(yè)形象得到良好的維護(hù)和提升。同時(shí)，只租不售模式使租賃面積更具有彈性，能滿足客戶因業(yè)務(wù)擴(kuò)張而增加辦公面積的要求。

　　只租不售還有一個(gè)巨大的好處：免征土地增值稅。如果將物業(yè)售賣增值，要繳納稅金，如果只租不售，物業(yè)仍是開發(fā)商自己持有，就可以免除被征稅。開征土地增值稅后，在追求利潤(rùn)最大化的前提下，很多開發(fā)商在實(shí)際操作中都愿意將寫字樓自己持有。

　　【投資建議】

　　物業(yè)好壞決定商務(wù)地產(chǎn)投資能否保值

　　既然寫字樓的投資價(jià)值較高，那么，準(zhǔn)備投資寫字樓的市民需要注意哪些方面的事項(xiàng)呢？

　　業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，寫字樓投資的先期成本較高，短期內(nèi)不可能有明顯的投資回報(bào)，物業(yè)空置時(shí)間一般在半年到一年左右，因此投資者應(yīng)做好充分的心理準(zhǔn)備，對(duì)投資風(fēng)險(xiǎn)要有足夠的認(rèn)識(shí)。

　　毋庸置疑，地段仍然是決定寫字樓成敗的關(guān)鍵因素。

　　鄭州同致行地產(chǎn)顧問有限公司品牌運(yùn)營總監(jiān)曹慶偉建議，不能盲目考慮降低投資成本，去選擇一些地理位置較偏、售價(jià)相對(duì)便宜的物業(yè)，這樣反而會(huì)加大投資風(fēng)險(xiǎn)。此外，開發(fā)商的實(shí)力、物業(yè)管理公司在行業(yè)內(nèi)的信譽(yù)，也是決定成敗的重要因素。

　　在操作技巧上，要懂得預(yù)先“料理”租金的上升空間。有的開發(fā)商或者物業(yè)管理公司會(huì)有委托租賃業(yè)務(wù)，在簽訂合同時(shí)委托時(shí)間最好不要超過兩年。因?yàn)閺拈L(zhǎng)遠(yuǎn)來看，寫字樓租賃市場(chǎng)行情還會(huì)慢慢走高，如果簽訂長(zhǎng)期合同的話，投資者會(huì)無法享受到租金上漲帶來的收益。

　　有水準(zhǔn)的投資者，還應(yīng)該堅(jiān)持細(xì)分市場(chǎng)，通過瞄準(zhǔn)目標(biāo)客戶群，來確定具體樓盤的投資。因?yàn)槠髽I(yè)選擇寫字樓辦公的首要目的，是為了提升企業(yè)形象。知名企業(yè)和實(shí)力企業(yè)都將寫字樓的檔次、形象，作為僅次于地段的主要因素。

　　有業(yè)內(nèi)人士強(qiáng)調(diào)，投資寫字樓時(shí)，對(duì)一些具體的事項(xiàng)要親身體驗(yàn)。對(duì)于實(shí)際使用的企業(yè)來說，寫字樓的品質(zhì)至關(guān)重要。如交通、停車場(chǎng)、外立面、大堂、電梯質(zhì)量、采光通風(fēng)是否良好等，都需要逐一比較、現(xiàn)場(chǎng)觀察、實(shí)地感受。

　　此外，一些投資客容易忽略物業(yè)問題，這可能成為投資失敗的原因。物業(yè)管理的好壞，是決定你的投資能否保值和增值的至關(guān)重要因素，首先要看物管公司的品牌和口碑，關(guān)鍵是看該管理公司是否能做到嚴(yán)謹(jǐn)、安全、細(xì)致、周到、快捷。

　　觀點(diǎn)

　　PK

　　A價(jià)值被低估 未來空間很大

　　一種觀點(diǎn)認(rèn)為，鄭州寫字樓市場(chǎng)的未來空間很大，發(fā)展?jié)摿�無限，目前的形勢(shì)只是正常的調(diào)整。

　　一位不愿透露姓名的房產(chǎn)代理公司負(fù)責(zé)人說，任志強(qiáng)出席“2007中國(鄭州)商務(wù)地產(chǎn)高峰論壇”時(shí)，曾用這樣一句話總結(jié)、展望鄭州寫字樓市場(chǎng)的前景——“生得晚不一定長(zhǎng)得矮”。

　　這位負(fù)責(zé)人認(rèn)為，這說明鄭州寫字樓的市場(chǎng)空間還很大。事實(shí)上，鄭州目前最好的寫字樓價(jià)格，每平方米也只賣到8000元左右，而住宅賣到這個(gè)價(jià)格之上的并不鮮見，鄭東新區(qū)的綠城百合、雙河灣 (論壇 相冊(cè) 戶型 樣板間 地圖搜索)等小區(qū)早已突破此價(jià)。業(yè)內(nèi)人士都很清楚，現(xiàn)在投資住宅的回報(bào)率是普遍下降的，投資商鋪的風(fēng)險(xiǎn)又很高，而投資寫字樓的收益卻在穩(wěn)定持續(xù)增長(zhǎng)。

　　河南省房地產(chǎn)業(yè)商會(huì)常務(wù)副會(huì)長(zhǎng)趙進(jìn)京認(rèn)為，北京、上海等一線城市的寫字樓市場(chǎng)已經(jīng)成熟，這些城市的第三產(chǎn)業(yè)發(fā)達(dá)，新興產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅速，外資企業(yè)數(shù)量大，對(duì)高檔寫字樓的需求旺盛。與此相比，鄭州的寫字樓市場(chǎng)目前以中低檔產(chǎn)品為主，高檔寫字樓發(fā)展迅速，中小企業(yè)是消費(fèi)主體，客戶群體以省內(nèi)企業(yè)為主。

　　在市區(qū)，許多寫字樓的售價(jià)竟不及周邊住宅。對(duì)這種奇怪的“倒掛”現(xiàn)象，趙進(jìn)京認(rèn)為，在一定程度上，寫字樓的市場(chǎng)價(jià)值確實(shí)被低估。但從經(jīng)濟(jì)發(fā)展的角度來看，這種現(xiàn)象是必然的，也是合理的。

　　就區(qū)域而言，鄭州的第三產(chǎn)業(yè)正處在一個(gè)發(fā)展階段，商務(wù)、娛樂設(shè)施欠缺，在市區(qū)內(nèi)，各種生活配套較為完備，高端商務(wù)配套資源較為稀缺，所以市區(qū)內(nèi)即使寫字樓項(xiàng)目出現(xiàn)，由于該項(xiàng)目自身或周邊的相關(guān)配套并不完備，也會(huì)導(dǎo)致寫字樓項(xiàng)目的市場(chǎng)價(jià)值縮水。

　　B同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)嚴(yán)重 過剩苗頭漸顯

　　另一種聲音則認(rèn)為，鄭州作為內(nèi)地二線城市，目前的寫字樓容量已經(jīng)超出了經(jīng)濟(jì)發(fā)展的需求，過剩苗頭漸顯。

　　鄭州同致行的曹慶偉認(rèn)為，鄭州的內(nèi)向經(jīng)濟(jì)屬性較強(qiáng)，且規(guī)模以上企業(yè)較少，對(duì)高端寫字樓的需求量不是太大，而目前市場(chǎng)上的寫字樓產(chǎn)品差異化較小，爭(zhēng)相定位高端產(chǎn)品，這就容易導(dǎo)致產(chǎn)品同質(zhì)化，因此從一定程度上說鄭州的寫字樓市場(chǎng)已經(jīng)開始顯現(xiàn)過剩苗頭�！班嵵莸膶懽謽鞘袌�(chǎng)還存在著一些問題，比如政府缺乏宏觀規(guī)劃，布局上略顯混亂，有的地方其自身和周邊的屬性就決定了這個(gè)地方可能不太適合做寫字樓，開發(fā)商卻一意孤行，硬要做成寫字樓，將來能經(jīng)營好嗎？”曹慶偉對(duì)鄭州的寫字樓市場(chǎng)不無擔(dān)憂，在他看來，不少寫字樓的產(chǎn)品定位也是不甚清晰的，一擁而上就先行開發(fā)了，不管賣給誰，銷售完畢就了事，不注重后期的持續(xù)運(yùn)營和可成長(zhǎng)性，其實(shí)這也是一個(gè)很大的隱患。

　　上海綠地集團(tuán)中原房地產(chǎn)事業(yè)部營銷總監(jiān)白伊劍認(rèn)為，現(xiàn)在的寫字樓市場(chǎng)面臨著比以往任何時(shí)候都要激烈的競(jìng)爭(zhēng)，一方面是量的急劇放大，很多寫字樓面市，商住樓、綜合體、純寫字樓和高檔、中檔、低檔寫字樓等一應(yīng)俱全，“僧多粥少”必然引起競(jìng)爭(zhēng)；另一方面，質(zhì)的嚴(yán)重趨同有可能會(huì)引發(fā)價(jià)格戰(zhàn)，不但開發(fā)商要讓利，最終受損失的可能還是購房者。