上半年，鄭州房?jī)r(jià)在眾人驚訝的注視下，畫(huà)出了一條華麗麗的向上曲線。從1月份的7474元/m2上漲至6月份的8713元/m2，鄭州房?jī)r(jià)猶如脫韁野馬，一路狂奔。

新國(guó)五條的出臺(tái)，不僅沒(méi)有對(duì)房?jī)r(jià)起到應(yīng)有的抑制作用，反而促使二手房市場(chǎng)迎來(lái)了一個(gè)短暫的交易高峰。截至目前，新國(guó)五條中的個(gè)別細(xì)則依然沒(méi)有得到具體落實(shí)。調(diào)控政策的放松，加快了鄭州房?jī)r(jià)的上漲速度。據(jù)同致行（中國(guó)）統(tǒng)計(jì)的數(shù)據(jù)顯示，鄭州上半年住宅均價(jià)已達(dá)到8127元/m2，比2012年同期增長(zhǎng)20%以上。

進(jìn)入下半年，鄭州的房地產(chǎn)市場(chǎng)依然火爆。在一片“漲”聲中，鄭州的房?jī)r(jià)將會(huì)何去何從？調(diào)控政策是否加壓？迷霧重重，亟待解答。

房?jī)r(jià) 穩(wěn)中有升

供求關(guān)系一直是衡量房?jī)r(jià)的一個(gè)重要標(biāo)準(zhǔn)。

統(tǒng)計(jì)顯示，截至2013年6月份，鄭州市住宅市場(chǎng)（含保障房福利房）的庫(kù)存量約為230.03平方米，庫(kù)存壓力相對(duì)較小。按照鄭州市月均53.86萬(wàn)平方米的消化量來(lái)看，單純的庫(kù)存消化約僅需要4.3個(gè)月，若按照鄭州市上半年月均68萬(wàn)平方米的消化量來(lái)看，庫(kù)存消化需要3個(gè)月之久。230.03萬(wàn)平方米的商品住宅庫(kù)存對(duì)于不斷入市的購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，肯定是僧多粥少。雖然后期會(huì)有新房上市，但依然難以改變供不應(yīng)求的局面，這也將進(jìn)一步助推鄭州房?jī)r(jià)的穩(wěn)步上漲。

除此之外，鄭州龍湖、航空港等新興區(qū)域的崛起，也會(huì)帶動(dòng)房?jī)r(jià)的上漲。

2012年，轟動(dòng)一時(shí)的鄭州地王就出自龍湖區(qū)。這塊毗鄰鄭州CBD的財(cái)富之地，拍出的第一塊土地就讓人震驚。這塊面積約為56.5畝的住宅用地，最終被鄭州市軌道交通有限公司以5.29億元人民幣的成交價(jià)拍下。按照規(guī)劃，該地塊的容積率最高是1.7，這樣每平方米樓面地價(jià)就已經(jīng)是8260元了。

業(yè)內(nèi)人士分析指出，如果加上按多層計(jì)算的建安成本、報(bào)建費(fèi)用、管理成本、稅收，成本每平方米在11000元左右。按此成本價(jià)來(lái)看，如是市場(chǎng)化開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，售價(jià)估計(jì)要在每平方米2萬(wàn)元以上才能保本。

“高地價(jià)”造就“高房?jī)r(jià)”，隨著龍湖區(qū)、航空港區(qū)、高新技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)等新區(qū)的強(qiáng)勢(shì)崛起，將會(huì)極大地帶動(dòng)鄭州的房?jī)r(jià)。

“相比中部的其他城市來(lái)說(shuō)，鄭州的房?jī)r(jià)并不算高，尤其是鄭州還擁有其他城市所沒(méi)有的全國(guó)第一個(gè)航空港區(qū)和中原經(jīng)濟(jì)區(qū)，這都會(huì)從根本上拉動(dòng)鄭州的房?jī)r(jià)。”河南財(cái)經(jīng)政法大學(xué)教授李曉峰如是說(shuō)。

供應(yīng) 區(qū)域集中

當(dāng)前，鄭州市中心的項(xiàng)目已經(jīng)越來(lái)越少了，三環(huán)以內(nèi)的項(xiàng)目多以老盤(pán)銷售為主，而且多數(shù)項(xiàng)目的可售房源正在逐步減少，大多數(shù)新盤(pán)則主要集中在三環(huán)以外。

受2011年土地市場(chǎng)成交冷清的影響，目前新盤(pán)上市速度較為緩慢，因此影響整體住宅市場(chǎng)的供應(yīng)量。6月份鄭州市商品純住宅市場(chǎng)更是供不應(yīng)求，供應(yīng)面積29.77萬(wàn)平方米，銷售面積72.46萬(wàn)平方米，供求比僅為0.41。正是在這種供需嚴(yán)重失衡的情況下，很多房地產(chǎn)企業(yè)看到了商機(jī)。

受上半年火爆銷售狀況的影響，越來(lái)越多的房企已經(jīng)加快了開(kāi)發(fā)進(jìn)程，特別是幾個(gè)熱點(diǎn)區(qū)域，更是蘊(yùn)含著巨大的能量。尤其是龍湖鎮(zhèn)、高新技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)、航空港區(qū)和惠濟(jì)區(qū)英才街區(qū)域的供應(yīng)，將會(huì)呈現(xiàn)出爆發(fā)性的增長(zhǎng)。

 “市區(qū)土地已經(jīng)幾乎開(kāi)發(fā)殆盡，如今的房地產(chǎn)企業(yè)都開(kāi)始轉(zhuǎn)戰(zhàn)三環(huán)外和一些新的區(qū)域，在政策和利益的引導(dǎo)下，他們的選擇驚人地相似，也正是在這樣的情況下，才造成了目前各個(gè)區(qū)域供應(yīng)的貧富不均，有的區(qū)域的供應(yīng)量少之又少，有的地方卻是集中爆發(fā)。”李曉峰說(shuō)，“這樣的結(jié)果就是競(jìng)爭(zhēng)很激烈，市場(chǎng)很活躍。但我想提醒開(kāi)發(fā)企業(yè)一定要避免同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)。”

寫(xiě)字樓

庫(kù)存量大 競(jìng)爭(zhēng)激烈

鄭州辦公市場(chǎng)的庫(kù)存量一直很大。

近年來(lái)，在限購(gòu)和限貸“雙限令”影響下，越來(lái)越多的房企和投資者將目光投向了素有“風(fēng)險(xiǎn)避風(fēng)港，資金蓄水池”之稱的商務(wù)地產(chǎn)。一時(shí)間，鄭州商務(wù)地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)生水起、火爆異常。

據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，隨著鄭州高鐵片區(qū)的集中發(fā)力，預(yù)計(jì)2013年鄭州寫(xiě)字樓存量將達(dá)約400萬(wàn)平方米，按目前鄭州80萬(wàn)~100萬(wàn)平方米的年去化速度計(jì)算，消化存量就得4至5年。

據(jù)深圳泰辰提供的數(shù)據(jù)顯示，鄭東新區(qū)現(xiàn)在售寫(xiě)字樓28個(gè)，2013年將入市項(xiàng)目13個(gè)，體量約191萬(wàn)平方米，區(qū)域內(nèi)潛在項(xiàng)目至少15個(gè)，多集中在高鐵片區(qū)及龍湖副CBD、龍子湖大學(xué)城區(qū)域，且多為商務(wù)金融用地，總體量約270.89萬(wàn)平方米。

尤其是圍繞鄭州客運(yùn)東站2公里的范圍內(nèi)，隨處可見(jiàn)熱火朝天的施工場(chǎng)面，一棟棟在建項(xiàng)目大都是寫(xiě)字樓產(chǎn)品，但銷售中心內(nèi)大多是氣氛沉悶，咨詢者寥寥。除了鄭東新區(qū)外，寫(xiě)字樓還主要分布在金水區(qū)，如經(jīng)三路、紫荊山路、農(nóng)業(yè)路等傳統(tǒng)商務(wù)區(qū)，但與東區(qū)相比，依然是小巫見(jiàn)大巫。

而區(qū)域環(huán)境較為成熟的北區(qū)、南區(qū)和西區(qū)則相對(duì)缺乏，不少企業(yè)不得已選擇住宅和一些商住樓進(jìn)行辦公，商務(wù)配套、形象和效率更無(wú)從談起。如此分布造成的結(jié)果是，鄭東新區(qū)已步入“價(jià)格戰(zhàn)”。據(jù)5月份辦公市場(chǎng)數(shù)據(jù)顯示，同樣位于鄭東新區(qū)，有項(xiàng)目成交金額為每平方米18737元，距其不遠(yuǎn)的另一項(xiàng)目則為每平方米10383元。

對(duì)此，業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為這與盲目跟從市場(chǎng)熱點(diǎn)不無(wú)關(guān)系，區(qū)域庫(kù)存高企，勢(shì)必造成競(jìng)爭(zhēng)加劇。